Tendance du marché immobilier

sur le littoral atlantique (septembre 2008) :

> Les acheteurs, toujours nombreux, se montrent plus prudents avant de s’engager dans la signature d’un compromis. Ils sont conscients que l’augmentation du coût de la vie influe sur leur futur remboursement d’emprunt immobilier. S’il y a 2 ans encore, ils recherchaient un taux de crédit immobilier et «l’achat coup de coeur», ils recherchent désormais une mensualité qu’ils pourront rembourser et un toit à eux.
> Les vendeurs comprennent que les progressions annuels de 10% de leur bien immobilier n’est plus possible. Ils acceptent désormais de réviser à la baisse leur prix pour peu que les acquéreurs les rassurent sur leur financement avec un budget d'achat validé.
> Les banques ne sont plus euphoriques quand les acheteurs viennent avec un compromis signé. Qu’est ce qui a changé dans leur comportement ?

• Elles souhaitent désormais un apport du futur emprunteur afin d’atténuer l’exposition au risque dans la mesure où les prix immobiliers baissent. La valeur du bien immobilier intrinsèque ne prend pas en compte les frais de notaire et/ou les frais d'agence immobilière. Les banques souhaitent, par conséquent, que ces frais soient financés par l’emprunteur. Exemple : un bien immobilier est vendu 150000€ net vendeur + 10500€ pour les frais de notaire + 9000€ pour les frais d'agence (6%), soit un total de 169500€. Dans l’hypothèse où le marché immobilier est arrivé à maturité et que celui-ci baisse de 5% par an lors des 3 prochaines années, la valeur du même bien sera alors de 128600€ pour un financement sans apport de 169500€ (hors frais de garantie et de dossier pour le prêt). Le risque est alors jugé trop élevé pour les banques dans le cas où l’emprunteur n’est plus en mesure de rembourser son pret.
• Ils augmentent les taux nominaux d’emprunt. Pour faire simple, les banques se réfèrent à 2 taux directeurs pour fixer les taux d’emprunt :

1. L’Euribor 1 an pour les crédits immobilier d’une durée inférieure ou égale à 12 ans.
2. L’OAT 10 ans pour les prets immobilier de durée supérieure à 12 ans.

Entre 2002 et le 1^er trimestre 2007, les banques ont prêté à taux fixe en se référant aux taux directeurs avec de faibles marges. Désormais et dans la mesure où ils souhaitent se « garantir » sur le risque, ils appliquent une marge oscillant entre 0,5 et 2% des référents pour déterminer les taux nominaux.